30.04.2018

Unwirksame Klauseln in Mietverträgen

Worauf Mieter und Vermieter achten sollten

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90 Prozent aller in Deutschland abgeschlossenen Mietverträge enthalten nach Informationen des Deutschen Mieterbundes unwirksame Vertragsklauseln – unwirksam deshalb, weil sie gegen das Gesetz verstoßen oder nach der Rechtsprechung der Gerichte Mieter übermäßig benachteiligen. Der Vermieter hat es in der Hand, hier für Rechtssicherheit zu sorgen und dem Mieter nur erlaubte und durchsetzbare Verpflichtungen aufzuerlegen. 

Schutz vor unangemessener Benachteiligung

Dass die Gefahr rechtswidriger Klauseln groß ist, kann man an den mietrechtlichen Regelungen des BGB erkennen: viele der einschlägigen Paragraphen (§§ 536 – 577 BGB) enden mit einem Absatz, in dem es heißt: „Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.“

Dahinter steht der Grundsatz „Eigentum verpflichtet“ aus Art. 14 GG. Daher schützt das Mietrecht (§§ 535 – 577 BGB) insbesondere den privaten Wohnungsmieter vor unangemessener Benachteiligung. Der Mieter hat gegen Zahlung der Miete das Recht auf den vertragsgemäßen Gebrauch, also das Wohnen im üblichen und für die Wohnung angemessenen Rahmen. Die dadurch erfolgte Abnutzung ist Sache des Vermieters (§ 538 BGB).

Beispiele für unwirksame Klauseln

Mietsicherheit: Zusätzliche Sicherheitsleistungen neben der Kaution wie etwa der Abschluss von Versicherungen oder Schlüsselpfand sind unzulässig.

Mietdauer und Kündigungsfristen: Eine längere Kündigungsfrist als 3 Monate für den Mieter ist unwirksam. Der Vermieter darf kein ordentliches Kündigungsrecht vereinbaren, das über die gesetzlich vorgesehenen Fälle hinausgeht (s. §§ 573 – 573a BGB). Ein Kündigungsausschluss ist nur für maximal 4 Jahre zulässig und muss für Mieter und Vermieter gleichermaßen gelten. Ein wirksamer Zeitmietvertrag von seiten des Vermieters ist die Ausnahme und bedarf einer der Gründe in § 575 BGB, anderenfalls ist der Vertrag unbefristet.

Mieterhöhung: Die gesetzlichen Regelungen für vertragliche Staffelmiet- oder Indexmieterhöhung (§§ 557a – 557b BGB) dürfen nicht durch Vertragsklauseln zu Lasten des Mieters verschlechtert werden.
Betriebskosten: Zulässig sind nur die in § 2 der Betriebskostenverordnung genannten Kostenarten. „Sonstige“ Kosten müssen nur getragen werden, wenn die Kostenart ausdrücklich aufgelistet und nicht durch die Rechtsprechung abgelehnt worden ist.

Mietminderung: Eine Klausel zum Verzicht auf Mietminderung bei Mängeln ist generell unwirksam (s. § 536 Abs. 4 BGB). Eine Wohnflächenangabe mit „ca.“ hebelt keinesfalls das Recht des Mieters aus, bei einer Abweichung von mehr als 10 % nach unten einen Mangel zu rügen und die Miete zu mindern.

Klein- und Schönheitsreparaturen: Da für Mängelbeseitigung und Instandhaltung und generell der Vermieter zuständig ist, sind nur Klein- und Schönheitsreparaturklauseln in engen Grenzen zulässig. Eine wirksame Kleinreparaturklausel darf sich nur auf Gegenstände beziehen, „die dem häufigen Zugriff des Mieters unterliegen“ (z.B. Wasserhähne, Heizkörperthermostate, Türschlösser, Rolläden). Darüber hinaus muss eine Höchstgrenze pro Reparatur genannt sein. Die Gerichte akzeptieren 75 bis 100 EUR und eine Jahressumme von 6 – 8 % der Bruttokaltmiete. Schönheitsreparaturen sind auf das Malern bzw. Tapezieren von Wänden, Decken und Türen zu beschränken. Der Mieter muss sie auch nur erledigen, wenn sie objektiv notwendig sind: starre Erledigungsrhythmen sind unzulässig.

Hausordnung und Nutzungsvereinbarung: Eine Einschränkung von Kleintierhaltung und Musizieren durch eine Formularvertragsklausel ist unwirksam.

Besichtigungs- und Zugangsklausel: Unwirksam ist auch eine allgemeine Besichtigungs- und Zugangsklausel. Hat der Vermieter einen sachlichen Grund, kann er sein Recht auf Zugang und Besichtigung seines Eigentums auch ohne schriftliche Vorabvereinbarung ausüben.

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