27.06.2018

Teilungserklärung

Mietshaus richtig in Eigentumswohnungen aufteilen

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Mancher Hauseigentümer möchte sein Mehrfamilienhaus veräußern und zu diesem Zwecke die Mietwohnungen einzeln verkaufen. Bevor der Verkauf startet, muss er zunächst beim Grundbuchamt eine sogenannte „Teilungserklärung“ abgeben.

Dazu muss der Eigentümer bei dem Bauamt einen Aufteilungsplan einreichen und durch eine  „Teilungserklärung“ bestimmen, welches Sondereigentum an welchen Wohneinheiten gebildet werden soll. Der Aufteilungsplan (mit einer amtlichen Abgeschlossenheitsbescheinigung) und die Teilungserklärung sind dann über den Notar dem Grundbuchamt vorzulegen.

Die Teilungserklärung schnürt sozusagen das ungeteilte Eigentum auf und macht daraus mehrere Eigentumspakete, für die dann das Grundbuchamt jeweils ein Wohnungsgrundbuch anlegt. Erst damit wird die Teilung wirksam und es können einzelne Wohnungseinheiten an künftige Eigentümer veräußert werden.

Aufteilung in Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum

Um eine Teilungserklärung zu gestalten, muss man sich zunächst klarmachen, dass es in einem Haus mit mehreren Eigentumswohnungen verschiedene Eigentumsarten gibt:

  • Sondereigentum: Das sind die Bestandteile der Immobilie, die für den Eigentümer „gesondert“, das heißt, getrennt und abgeschlossen, nutzbar sind. Dazu zählen zum einen das „Wohnungseigentum“, also das Eigentum an einer bestimmten Wohnung, die der Käufer erwerben will. Ebenfalls Sondereigentum sind nicht zu Wohnzwecken dienende Räume, die im Gesetz „Teileigentum“ heißen (§ 1 Abs. 3 WEG). Das können z.B. eine Garage bzw. ein dauerhaft markierter Garagenplatz, aber auch ein Geschäfts- oder Ladenraum sein.
  • Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum: Zu dem Sondereigentum (Wohnungs- und/oder Teileigentum) kommt der mit diesen in Verbindung stehende „Miteigentumsanteil“ am gemeinschaftlichen Eigentum. Gemeinschaftseigentum sind das Grundstück sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen, z.B. Treppenhaus, Flure, Dach, tragende Wände, Fenster und Fensterrahmen, Garten, Heizungsanlage, Wasserleitungssystem, Aufzüge, Garagentor, Fahrradschuppen u.ä.

Bestandteile gestalten – Konflikte vermeiden

Die zukünftige Wohnungseigentümergemeinschaft soll friedlich zusammenleben und ihre gemeinschaftlichen Angelegenheiten möglichst konfliktfrei entscheiden. Eine sorgfältige Teilungserklärung ist eine Voraussetzung dafür. Sie besteht aus drei Teilen:

  1. Durch den Aufteilungsplan (mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung) wird rechtlich festgelegt, an welchen abgeschlossenen Wohneinheiten bzw. nicht zu Wohnzwecken dienenden Einheiten Sondereigentum gebildet wird.
  2. Die Teilungserklärung bestimmt den Miteigentumsanteil, der für jedes Wohnungseigentum gebildet wird. Die Größe des Miteigentumsanteils ist häufig auch deswegen von zentraler Bedeutung, weil er Grundlage ist für die Festlegung des Kostenanteils, den jeder Eigentümer für Instandhaltung, Sanierung und Verwaltung zu tragen hat.
  3. In der Gemeinschaftsordnung kann festgelegt werden, wie die gesetzlichen Rechte und Pflichten und die Gestaltungsspielräume, die das WEG und BGB eröffnen, ausgefüllt werden sollen. Darin können insbesondere die Kostentragungspflichten hinsichtlich der laufenden Kosten der Verwaltung und der Instandhaltungsmaßnahmen geregelt werden. Weiter können mit der Gemeinschaftsordnung einzelnen Wohnungseigentümern Sondernutzungsrechte für Garten(anteile), Abstellräume oder Stellplätze (soweit diese nicht zum Sondereigentum gehören) eingeräumt werden. Auch eine Hausordnung kann, muss aber nicht, Bestandteil der Gemeinschaftsordnung sein.

    Fazit

    Als Eigentümer sollte man die Teilungserklärung mit einem im Baurecht erfahrenen Experten anfertigen. Denn nachträgliche Änderungen sind nur in besonderen Fällen und Stimmenmehrheit der Eigentümer machbar, und mündliche Absprachen zählen im Konfliktfall nicht. Ein Notar muss mindestens die Unterschrift beglaubigen.

    Dem Käufer ist unbedingt anzuraten, die Teilungserklärung vor Erwerb der Eigentumswohnung genau zu studieren, um bei Eigentumsanteilen, Nutzungsrechten und Kostenbelastungen keine Überraschungen zu erleben.

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