07.09.2018

Mietpreisbremse und Modernisierungsumlage

Was bringt die Reform?

© highwaystarz - Fotolia.com

In Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt gilt seit gut drei Jahren die sog. „Mietpreisbremse“ – trotzdem steigen die Mietpreise weiter. Deshalb soll die Mietpreisbremse verschärft werden. Das sieht der Entwurf des Mietrechtsanpassungsgesetzes vor, den das Bundeskabinett am 5. September 2018 beschlossen hat. Jetzt muss nur noch der Bundestag zustimmen. Was ändert sich, wenn der Entwurf wie vorgesehen Anfang 2019 in Kraft tritt? Lesen Sie mehr.

Die Mietpreisbremse gibt es seit dem 1. Juni 2015. Sie soll unverhältnismäßige Mietsteigerungen auf hoch nachgefragten Wohnungsmärkten bremsen, und zwar speziell bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen. Bei laufenden Mietverträgen spricht man demgegenüber von einer „Kappungsgrenze“ für Mieterhöhungen.

Mietpreisbremse von 10 % gilt im Grundsatz weiter

Konkret ist die Mietpreisbremse anzusetzen, wenn die folgenden fünf Kriterien erfüllt sind (vgl. §§ 556d-g BGB) – und das soll auch so bleiben:

  • Die Wohnung liegt in einem Gebiet, das durch Rechtsverordnung der zuständigen Landesregierung als Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt ausgewiesen ist (nach § 556d Abs. 2 BGB). Das lässt sich in der Regel gut über die Internetseiten der Stadt bzw. des örtlichen Mietervereins über das Suchwort „Mietspiegel“ recherchieren.
  • Es handelt sich um eine Bestandswohnung, d.h., eine Wohnung, die vor dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurde (vs. „Neubau“ nach dem 1.10.2014).
  • Es steht eine Wiedervermietung mit einem neuen Mieter an, nachdem der Vormieter ausgezogen ist.
  • Es handelt sich nicht um die erste Vermietung nach umfassender Renovierung (dafür gilt die Mietpreisbremse nicht).
  • Und: die Kaltmiete des Vormieters überschritt die ortsübliche Vergleichsmiete nicht.

Treffen alle fünf Kriterien zu, so darf die Kaltmiete für die Wiedervermietung maximal 10 % über dem Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Falls der Vormieter bereits mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete zahlte, ist die Wiedervermietung nur bis zum Preis der Vormiete zulässig. Dabei dürfen Mieterhöhungen, die mit dem Vormieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart wurden, nicht berücksichtigt werden. Übrigens gilt die 10%-Grenze der Mietpreisbremse auch für Staffelmietverträge (§ 557a Abs. 4 BGB). Liegt zum Beispiel die zweite Mietstaffel (die erste Erhöhung) mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete, so gilt die erste Staffel (Anfangsmiete bei Mietvertragsbeginn) weiter.

Eine „umfassende Modernisierung“, die die Anwendung der Mietpreisbremse ausschließt (§ 556f Satz 2 BGB), setzt voraus, dass die Investition etwa ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen Aufwands erreicht und ein Standard herstellt wird, der mit dem eines Neubaus vergleichbar ist.

Modernisierungsumlage wird herabgesetzt

In Gebieten, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, soll künftig die Kostenumlage einer nicht-umfassenden Modernisierung von 11 % auf 8 % abgesenkt werden. Darüber hinaus soll diese Umlage innerhalb von 6 Jahren den Betrag von 3 EUR je qm nicht überschreiten dürfen. Für kleinere Modernisierungen bis zu 10.000 EUR ist allerdings ein vereinfachtes Ankündigungs- und Berechnungsverfahren vorgesehen. Danach sind 30 % als Erhaltungskosten abzuziehen. Den Rest soll der Vermieter auf den Mieter umlegen können.

Vorvertragliche Auskunftspflicht und erleichterte Rüge

Bisher hatte der Mieter lediglich im Nachhinein einen Auskunftsanspruch zur Vormiete oder zu den Modernisierungskosten (§ 556g Abs. 3 BGB). Ansprüche auf Rückzahlung zuviel gezahlter Miete musste er detailliert begründen (sog. „qualifizierte Rüge“).

Der Gesetzentwurf sieht nun vor, dass der Vermieter künftig bereits vor Vertragsabschluss unaufgefordert und in Textform alle Informationen offenlegt, die den Mietinteressenten in die Lage versetzen, die Rechtmäßigkeit der Miethöhe in Bezug auf die ortsübliche Vergleichsmiete, die höhere Vormiete oder die Modernisierungskosten überprüfen zu können. Missachtet der Vermieter diese Transparenzregel, soll er sich nicht auf eine nach § 556e BGB oder § 556f BGB zulässige Miete berufen können. Der Mieter, der den Vertrag mit einer unzulässigen Miete unterschrieben hat, soll künftig die überhöhte Miete ohne weitere Angaben rügen können („einfache Rüge“). Auch weiterhin sollen jedoch nur Mieten zurückgefordert werden können, die nach der Rüge fällig geworden sind.

Keine „Herausmodernisierung“

Die Modernisierung der Wohnung mit der Absicht, den Mieter zur Kündigung zu veranlassen („Herausmodernisieren“), soll künftig als Ordnungswidrigkeit mit einer Geldbuße von bis zu 100.000 Euro belegt werden können.

Fazit

Bei Mietpreisen geht es immer auch um den Grundsatz „Eigentum verpflichtet“. Die Bundesregierung vertritt die Ansicht, dass die Renditedeckelung für Vermieter angemessen und verhältnismäßig ist. Aus Mietersicht erleichtert vor allem die Transparenzregel die Durchsetzung der Mietpreisbremse. Es bleibt abzuwarten, ob der Entwurf unverändert den Bundestag passiert.

copyright BPF Best Practice Forum GmbH

Partner

Isphording und Partner Rechtsanwälte und Notare in GbR

Herr Rudolf Isphording
Herr Andreas Otto
Herr Matthias Hütig
Frau Menea Lindart
Herr Hajo Hahn
Kirchhellener Str. 14
46236 Bottrop

Fon: 02041/7062690
Fax: 02041/70626923

Isphording und Partner Rechtsanwälte und Notare in GbR

Drucken