05.12.2018

Grundsteuer-Reform

Womit Mieter und Eigentümer rechnen müssen

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Das Bundesverfassungsgericht entschied im April 2018, dass die Bemessung der Grundsteuer verfassungswidrig ist und forderte eine Neuregelung der Berechnung bis Ende 2019. Aus dem Bundesfinanzministerium liegt nun ein Vorschlag dafür vor. Hier erfahren Sie, warum die Reform längst überfällig ist und welche Folgen der Vorschlag des Ministeriums für Mieter und Eigentümer haben könnte.

Das derzeitige Modell ist veraltet

Die Grundsteuer wird einmal im Jahr von den Gemeinden erhoben. Zahlen muss sie jeder, der ein bebautes oder unbebautes Grundstück besitzt. Unterschieden wird zwischen Grundsteuer A (für land- und forstwirtschaftliches Vermögen) und Grundsteuer B (für bebaute oder bebaubare Grundstücke und Gebäude). Grundlage der mehrstufigen Berechnung ist der sogenannte Einheitswert, dessen Bemessung sich an den Wertverhältnissen orientiert, die das Grundstück im Jahr 1964 (Westdeutschland) beziehungsweise 1935 (Ostdeutschland) hatte. Der zweite Berechnungsfaktor ist die Grundsteuermesszahl. Sie legt fest, welcher Anteil des Einheitswertes steuerpflichtig ist. Der dritte Berechnungsfaktor, der sogenannte Hebesatz, wird individuell von den Gemeinden festgelegt. Sie bestimmen damit die endgültige Höhe der Grundsteuer.

Das Bundesverfassungsgericht monierte im Frühjahr die Berechnungsgrundlage. Die Einheitswerte sind verfassungswidrig, denn sie berücksichtigen nicht, dass sich die Werteverhältnisse seit 1935 beziehungsweise 1964 deutlich und regional unterschiedlich entwickelt haben.

Neue Berechnungsgrundlage

Geht es nach dem Bundesfinanzminister, dann wird die Grundsteuer künftig für jede Wohnung einzeln berechnet. Für die Wertermittlung sollen die Faktoren Nettokaltmiete, Wohnfläche, Baujahr, Grundstücksfläche und Bodenrichtwert herangezogen werden. Der Immobilien- bzw. Einheitswert wird angehoben. Im Gegenzug sollen die beiden anderen Faktoren der Berechnungsformel (Steuermesszahl und Hebesatz der jeweiligen Kommune) so gesenkt werden, dass die Grundsteuer nicht steigt. Die Festlegung des kommunalen Hebesatzes soll weiter im Ermessen der Gemeinden liegen. Vermieter müssen die Höhe der Nettokaltmiete dem Finanzamt melden. Bei selbstgenutzten Immobilien soll die Höhe der Steuer anhand der Wohngeldtabelle ermittelt werden. Alle sieben Jahre oder bei einem Mieterwechsel soll die Berechnung der Grundsteuer aktualisiert werden.

Kommen auf Mieter höhere Nebenkosten zu?

Der Bundesfinanzminister will den Grund- und Hausbesitzern, vor allem aber den Mietern, Zusatzlasten durch die anstehende Grundsteuer-Reform ersparen. Die Grundsteuer soll auch nach der Reform nicht mehr einbringen als derzeit. Der Finanzminister geht davon aus, dass das Konzept nicht zu großflächigen Mieterhöhungen führen wird. Doch in den Regionen, in denen die Mieten ohnehin schon hoch sind, könnte es die Mietnebenkosten erhöhen. Denn Vermieter dürfen die Grundsteuer als Betriebskosten (noch) auf die Mieter umlegen – ein Privileg, über dessen Abschaffung im Rahmen der Reformverhandlungen sicher auch diskutiert wird.

Die Grundsteuer ist eine wichtige Einnahmequelle der Städte und Gemeinden und bringt derzeit 14 Milliarden Euro im Jahr. Sie gilt für 36 Millionen Grundstücke mit darauf errichteten Gebäuden und Wohnungen. Im Januar 2019 will der Finanzminister erste Eckpunkte mit seinen Länderkollegen vereinbaren, um das Reformgesetz bis Jahresende verabschieden zu können. Gelten sollen die Neuerungen ab 2025.

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